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      不动产转让受限制是否影响转让合同的效力

                         ----从金珠花园房转让合同谈起

            录入时间:2007年12月04日   作者:谢化祥律师

    随着金珠花园房的交付使用,有关金珠花园的纷纷是益增多,因为是经济适用房,政府文件明确规定:5年内不得直接上市交易。《经济适用住房管理办法》也已公布，那么双方已签定的转让合同效力如何呢？

    1、签定房屋转让协议是一种债权行为，而办理转让手续是一种物权行为，这是两种独立的法律行为，物权行为受限制并不影响债权行为的有效性。

    有一些观点认为，国家法律、法规明确规定，经济适用房5年内不得办理过户手续，房屋买卖合同违背了法律、法规，是无效的。这种观点混淆了债权行为与物权行为的区别，把对物权行为的限制不恰当地延伸到债权行为。房屋转让协议只是当事人之间的一种合意，并不必然引起物权变更。除非法律有特别规定，登记仅针对物权权利的变动而并不针对合同行为本身，未办理物权变更登记的，只是物权变更没有生效，但这不影响认定和转移物权合同本身的效力。

    2、限制转让并不等于绝对禁止转让。

    经济适用房5年内不得转让，仅仅是一种限制转让，并不是一种绝对禁止转让。正好查封、抵押等行为只是对标的物的转让进行了一定的限制，即在查封、抵押期间的转让行为受到一定条件的约束，不能自由流转，而不是标的物本身的法律性质决定其绝对不能转让。一旦限制其转让的行为解除，这些标的物仍然能够转让。因些，它不同于因标的物本身的法律性质决定而不能转让的禁止性民事行为，如枪支、毒品等的转让。

    3、《中华人民共和国物权法》第15条明确规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不能产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。该条款明确规定了不动产物权变动的原因和结果的区分。原因行为是否生效不取决于房屋是否能过户，而在于双方当事人签定的合同这一原因本身是否有效。

    4、房屋转让合同并没有违反法律、行政法规的强制规定。有人认为，签定经济适用房转让合同违反了《中华人民共和国合同法》第52条第五款的规定，所以合同无效。《经济适用住房管理办法》是七部门发部，是部门规章，不是行政法规。《上海市配套商品房和中低价普通商品房管理试行办法》规定：配套房、中低价房在取得房地产权证后的5年内，不得转让、出租。些办法只是上海市房屋土地资源管理局的一个文件，既不是行政法规、更不是法律。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）法释{1999}9第四条规定：合同法实施后，人民法院确认合同无效，应录以全国人大及其常委会制定的法律和行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。所以说，签定限产权的房屋买卖合同是的效的。

    因此,有关金珠花园转让合同的效力并不会因为政府五年的限制,而会导致无效.