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                                二手房屋出售户口不迁 买方只能主张违约金
                                         录入时间：2010-09-10     录入人：admin
                              

    在二手房买卖过程中，由于房屋的户籍属性或户籍管理的房屋属性而引发的纠纷很多，户口问题往往引起购房者的高度重视。一旦诉至法院，法院有三个难点不易解决。

    1、法院无法直接处理户籍问题
    户籍迁移问题属于行政管理问题，不属于民事案件的受理范围。二手房买卖只能以尾款及违约金条款进行制衡。户籍迁移属于公安机关的职权范围，政策性较强。在当事人的房地产买卖合同中，户籍迁移条款的履行也有别于一般约定，需要得到公安机关的审批。因此，在二手房买卖纠纷中，法院不能直接判决房屋的原所有人迁出户籍，而只能就未按时迁出户籍的违约责任作出裁判。户口迁移属于行政管理问题，不属于民事案件的受理范围，即便合同中明确约定出卖人有义务将户口迁出，但由于该义务属于不能强制履行的事项，法院不能做出强制出卖人迁移户口的判决。
    2、难以确定违约金的合理数额
    根据目前户籍管理规定，户籍 “滞留”问题并不会影响买房人入住，一般情况下也不会对购房者造成实际损失。司法实践中，从保护买方合法权益，敦促卖方尽快将户籍迁出的角度出发，大多按日计算违约金。但违约金合理标准如何界定，尚无统一指导意见，导致裁判结果不尽一致。
    3、再行转让后引发连环违约
    在前手户籍未迁出的情形下，房屋产权人如将房屋再行转让，可能导致前手对房屋产权人、房屋产权人对后手购房人的违约责任，从而进一步增大了纠纷化解的难度。
    在实际二手房买卖过程中，购房者应该如何处理户口问题呢？ 
    首先，应该预先调查核实。在签订二手房买卖合同并向房地产交易登记管理部门申请过户登记前，购房者应亲自或委托房产中介机构进行核实。有的出售方承诺没有户口，但仍应核实。这样做除了核实出售方承诺的真实性以外，还可以防止有其他人的户口仍未迁走。 “委托中介代为核实的，应要求中介机构出具书面的核实报告，并加盖公章，防止少数从业人员的疏忽或欺骗行为。如核实结果表明有户口的，应在房屋买卖合同中设定户口迁移条款以及违约责任条款和司法救济条款。 ”
   如上家有户口在所出售的房屋当中，约定户口迁移条款应注意哪些问题呢？， “首先，应要求出售方在申请过户登记前的特定期限内将户口迁出，而不能约定在申请过户登记之后。其次，应约定具体的违约责任。比如，每逾期一天的罚金；在逾期多少时间后，可以解除合同以及合同解除的赔偿金等。再次，如出售方提出在交易完成后的一定期限内将户口迁出的话，购买方要审慎决定是否要接受这样的交易条件。”