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               上海浦东房地产纠纷现状及对策的调研报告摘要
                          录入时间：2009-07-23   录入人：admin

　　近日，最高人民法院出台《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》，要求各级法院准确把握宏观经济形势发生的客观变化，在法律和国家政策规定框架内，适用原则性和灵活性相统一的方法，妥善审理房地产案件，为“保增长、保民生、保稳定”的工作大局提供强有力的司法保障。
    浦东房地产纠纷的主要特点及突出矛盾
　　近年来，随着房地产业的发展与市场的波动，浦东新区房地产纠纷数量呈快速增长态势。浦东法院受理的房地产案件数量从2004年的4851件上升到2008年的8088件，2009年上半年受理4339件，环比上升13.2%，并呈现以下特点：
　　▉纠纷整体上呈现波动性、群体性和延伸性特点
　　1.纠纷数量随房价波动上下起伏，整体呈波浪型上升状态。2004年以来，浦东法院受理的房地产案件数量整体呈逐年上升趋势，但纠纷数量往往随房价的波动上下起伏。从历年的案件受理情况看，房价的波动对诉讼具有传导作用，这一特征在房价起伏较大的时期尤为明显：2007年下半年，随着房地产价格大幅上扬，卖家“跳价违约”案件一度飙升，约占同期受理的二手房买卖合同纠纷的80％以上。2008年第四季度，受国际金融危机冲击，浦东部分区域的新房价格显著下跌，相应地，法院受理的退房案件急遽增加，特别是前期涨幅过大的地区，个别楼盘的购房者要求退房。今年4月份以来，浦东房价回升，个别地区又创新高，起诉卖方违约案件又开始增多。
　　2.纠纷形式多表现为集团诉讼，群体性矛盾尖锐。据统计，涉及房地产的集团诉讼约占浦东法院群体性纠纷受案总数的75.8%。其中矛盾主要集中在三个领域：一是开发商与小区业主之间因房屋质量、小区公共部位的建造不符合合同约定等引发的商品房预售合同纠纷；二是业主和物业公司之间因物业服务质量、拖欠物业管理费等引发的物业管理纠纷，此类纠纷约占群体性纠纷总数的50.9%；三是房屋被拆迁人对拆迁补偿安置不满引发的房屋拆迁合同纠纷。房地产纠纷的群体性特征，往往伴随着矛盾的尖锐性，长年郁积，不易化解。其中不少涉案当事人又属于社会转型时期的弱势群体，处置不当，极易以不理性的方式来实现利益诉求。
　　3.纠纷成因从简单的逾期履约向具有一定消费层次以及专业技术性问题延伸。以往，开发商逾期交房、迟延办理产证在房地产案件中所占比例最大。但近年来，一些具有一定消费层次以及专业技术性问题开始凸显。如，某小区商品房预售合同纠纷集团诉讼中，购房者对外墙是否存在空鼓，两管合一的排污排水设计是否合理，房门宽度是否达到国家标准，防盗门是否经过国家验收合格等提出异议。另一小区集团诉讼中，小区业主对游泳池是否应当配置更衣室、小区内网球场的草地是否符合网球的专业需要、垃圾房的设置地点是否合理、小区增加出入口是否影响到小区居民安全等提出异议。上述诉因的转变，也反映出当前在新房验收体系中存在的一些问题。
　　▉房屋租赁市场的矛盾仍然比较突出
　　统计数据显示，房屋租赁案件约占浦东法院房地产纠纷受案总量的40％，2004年以来的年受理案件数分别为1211件、1181件、1249件、1674件和1545件，长期处于居高不下的态势，其中暴露出不少问题：
　　1.“售后包租”引发的群体性纠纷不断，处理难度大。“售后包租”在酒店式公寓以及商铺的销售中运用较多。但这一销售模式由于管理混乱、配套措施匮乏，极易引起群体性纠纷。起因均由于开发商事先宣传的包租前景过分乐观，事后又履行不了承诺的租金收益，导致众多小业主诉诸法院。这类案件由于房屋需要整体经营，但众多小业主内部在继续包租还是终止包租上又不能统一意见，使法院较难处理。
　　2.厂房租赁中，违法违规租赁现象较为普遍。浦东由于地域位置特殊，国家税收优惠政策多，又有几大功能开发区作为支撑，因此对工业厂房的市场需求较大。法院在房屋租赁纠纷案件中发现，有些地区尤其是城乡结合区域，未经合法审批手续建造厂房用于出租的现象较为普遍。同时，违反房屋使用性质进行租赁的现象也较为突出，如将厂房租赁他人用作商铺、宾馆甚至居住使用。
　　3.商铺租赁中，承租商户集体退租情况时有发生。近几年，浦东不少商场进行“柜台式”招商，在招商过程中描绘的经营前景过于美好，等商户入驻经营后，因出租方缺乏相应配套措施跟进，实际经营惨淡，无法达到经营预期，承租人集体要求退租的纠纷由此产生。
　　▉涉及银行等金融机构的信贷安全问题在房地产纠纷中逐渐上升
　　房地产与金融息息相关，审视浦东房地产市场及其纠纷，可以察觉出不少影响金融市场稳定的端倪，几大现象亟待引起重视：
　　1.虚构交易套贷。这类“套贷”案件中，当事人虚构交易的目的就是从银行套取贷款挪作他用。取得贷款后，不少套贷人或者用于商业经营、炒股，或者挥霍、赌博、吸毒等，用以抵押的房屋又多存在复杂的权属纠葛，银行的利益往往最终受损。甚至有部分企业也参与到这类套贷活动中去，安排下属员工大规模进行购房“套贷”，使银行的贷款风险暴露无遗。
　　2.借银行资金恶性炒房。过去几年房价的快速上涨，带动了一批专业炒房团。其普遍操作手段是：仅靠少量自有资金，撬动巨额银行贷款，快速转手倒卖房屋。如遇房价下跌周期，这一模式面临资金链断裂的威胁，其中大部分银行贷款则可能转变为呆账、坏账。据统计，仅2008年一年，浦东法院受理的以银行追讨房贷案件就达412件。
　　3.卖方或中介公司挪用房款。由于目前二手房的出售大多数带有银行抵押贷款，买受人支付的首期房款需要首先用以偿还出卖人的原银行贷款，从而才能注销房屋抵押办理过户手续。不少案件中，由于出卖人、中介公司擅自将买受人支付的购房款挪作他用或携款潜逃，瞬间蒸发，导致银行抵押无法注销，交易不能继续。
　　4.名为房屋买卖实为高利贷借款变相担保。高利贷出借人出借资金的同时，与借款人签订房地产买卖合同，约定借款人将其名下房地产出售给出借人，或者直接通过买卖方式将房地产过户至出借人名下，待还款后赎回，以作为借款的担保。事后双方发生纠纷时大多以房屋买卖违约等合法理由诉诸法院，然实质上却是高利贷借款的变相抵押。这类案件，一方面法院对高利贷借款的事实较难认定，另一方面高利贷出借人往往又将房屋多重抵押，转手买卖，使国家关于利率的相关金融政策受损，也为社会增加了不安定因素。
　　▉因市政动迁引发的问题逐渐显现
　　1.因动迁利益如何在当事人内部分配所引发的诉讼正在上升。从表现形式看，主要有以下几种：(1)动迁时，动迁公司与家庭代表协商并签署动迁协议，家庭代表领取动迁安置房或动迁补偿款后，因家庭内部在如何分配动迁利益问题上意见分歧，诉诸法院；(2)房屋所有人与动迁公司签署动迁协议并领取动迁利益后，房屋承租人主张分配动迁利益，引发诉讼；(3)居民私下购买农村集体土地上的房屋，因市政动迁产生的利益如何在出卖人与买受人之间分配引发诉讼。

　　2.限售房买卖问题相当突出。根据2005年上海市政府出台的《上海市配套商品房和中低普通商品房管理试行办法》第28条的规定，配套商品房在取得房地产权证后的5年内，不得转让、出租。然事实上，此类房屋的私下交易相当普遍。由于5年内无法办理产权过户，随着近几年房价的大幅波动，这类交易多以一方违约收场。实践中，更有部分不法中介怂恿、帮助买卖双方伪造动迁安置协议，将买受人与出卖人同列为动迁安置对象，再根据伪造的动迁安置协议向房地产交易中心申请分户，以此达到变相买卖限售房的目的。
　　3.追逐动迁利益的避法行为屡见不鲜。其中，尤其以“假析产”现象最为突出。当事人试图通过法院判决或调解的方式分户析产，由此获得更大的动迁利益。此外，还存在伪造房地产权证办理户口迁移来获取动迁利益的案件。
　　▉房地产市场的一些不规范行为仍然没有得到有效遏制
　　浦东房地产市场整体规范，但在个别领域，仍然缺乏有效的管理手段：
　　1.违章建筑问题始终无法很好地解决。其中，以利用违章建筑进行租赁的案件尤其突出。虽然这类案件法院一律认定租赁合同无效，但对判决后违章建筑的拆除缺乏有力手段，使部分违章建筑出租人钻了法律空子，违章建筑承租人则对此反应较大。
　　2.房屋中介的不规范现象比较突出。中介机构的不规范操作是引发房地产纠纷以及房地产领域违法违规现象的重大诱因。浦东法院5年间受理居间合同纠纷1122件。从中介市场的状况看，中介合同的规范问题、中介从业人员的准入问题、租借中介执照问题、中介服务不尽责问题等等，长期以来一直未能很好地解决。
　　3.建筑行业中违法分包、转包等不规范行为仍然比较普遍。如参与建筑活动的主体行为不规范，承包人没有资质或超越资质承揽工程，或者通过挂靠、内部承包等形式借用资质承包工程，建筑市场中的掮客将工程层层转包、分包，在施工过程中，被挂靠企业、内部发包企业对工程质量缺乏有效监管，导致工程质量低劣。这些问题目前都缺乏有效的解决办法。
    浦东房地产纠纷和矛盾现状的原因分析
　　▉社会因素
　　其一，住宅小区已成为大都市人与人聚集的“利益共同体”。小区业主基于大致相同的目标，在共同利益有受损之虞时，往往能通过社区网络、业主委员会等自发组织起来，形成权利诉求的共同团体，在行动中显示出相当的力量。如，某小区群体性案件中，业主通过社区网站沟通交流，定期聚会，共同起诉，法院调解难度极大。
　　其二，在纠纷形成与诉诸法院之间缺乏有效的缓冲带，缺少及时有效的调解和有力的调解人。业委会的成立和正常运转遇到很多实际问题，而居委会无法与居民真正建立起互信关系，因此在履行调解职能时自然无法成为各方沟通协商的有效途径。
　　其三，业主维权意识日益强烈。在高房价时代，房屋日益成为居民家庭财产的重中之重，高价购得的房屋，业主必然怀有对房屋超出居住本身的品质要求。特别是新建商品房，随着维权意识的增强，业主关注的焦点从合同明确约定的内容向更高层次的品质要求不断升级。
　　▉市场因素
　　其一，“卖方市场”下，对开发商缺乏有效监督。在房地产市场整体呈现“卖方市场”的特征下，房屋的供求矛盾较为突出，开发商因具有强势地位，缺乏有效的制约措施，常常忽视房屋本身的质量、小区品质以及物业管理等。而购房者在“一房难求”的时代，也缺乏发出强有力声音的底气。但如果房价开始下跌，原本掩盖在房价上涨中的不少问题开始暴露。

　　其二，房价起落幅度过大，违约成本相应降低。房价的过度波动会造成支付违约金比继续履约更“合算”的局面，这种情况下，作为经济社会的“理性人”，一方选择违约虽不符合诚实信用的原则，但却符合趋利避害的自然法则。特别是一套房屋前后十几天差价几十万的现象，对于普通家庭来说，无论经济上或者情感上都难以接受。
　　其三，金融市场波动下，房地产开发中单一的银行间接融资模式已不能满足房地产业发展需求。有关权威资料显示，上海房地产价格每下降1个百分点，房地产信贷总不良贷款率就增加0.178个百分点。若房地产价格下降20％，房地产信贷总不良贷款率增加3.56个百分点。若房地产价格下降30％，则房地产信贷总不良贷款率超过5％这一国际警戒线。因此，房地产价格如遇深度调整可能成为金融风险的直接诱因，单一的间接融资模式使金融风险过分集中于银行。
　　▉政府监管及政策因素
　　其一，政府对某些社会问题缺乏有效的管理手段。虽然浦东的社会管理整体走在全国前列，但在一些痼疾上，始终无法找到有效的管理手段，如违章建筑问题、中介规范问题等等诸如此类。
　　其二，某些政策在出台过程中缺乏与国家法律法规的协调、缺乏相应的配套措施。最明显的就是对配套商品房5年内限制交易的限售房政策。目前，法院仅能限制此类房屋的产权过户，无法根据这一地方政策否定这类房屋交易合同的效力。造成一方面政府明令禁止这类房屋的交易，另一方面起诉到法院却肯定这类合同的效力，形成审判导向与政策导向的不相符。
　　其三，银行利益与弱势群体利益难以恰当协调。浦东要建设金融中心，必须花更大力气培育良好的金融法治环境，在法律框架内加大对金融机构的保护力度。但在现实诉讼中，站在银行等金融机构对面的往往是一些社会弱势群体，如仅有一套住房的城市低保户、住房被他人恶意抵押的老年人等。如何在城市弱势群体与银行等金融机构的合法权益之间进行恰当的利益平衡，是目前面临的难题。
    规范市场防范风险的对策建议
　　从浦东房地产纠纷暴露的问题来看，要规范市场、预防风险，须司法、行政和金融管理部门各司其职，相互配合，建议从以下几方面加强工作。
　　▉法院
　　1.加大法院与政府相关部门、金融机构的沟通协调，及时反映审判实践中发现的新情况、新问题。不仅仅依靠司法建议、情况报告等单项沟通的形式，还要形成双向交流的长效机制。
　　2.法院的判决要体现出明确的价值导向，同时加大宣传力度，让审判的引导作用充分放大。司法要真正肩负起规范、评价、引导社会行为的作用，必须给群众以明确的司法预期。一方面要在判决中体现出明确的价值导向；另一方面要通过报刊、电视、网络等多种渠道，宣传法院判例，将判决中的价值导向转化为社会预期，促使已发生的纠纷因而化解，潜在的纠纷消于无形。
　　3.创新法院与政府部门、基层组织在处理群体性纠纷中的协调机制，改变被动处理的消极模式为统筹协调、适当提前介入的积极模式。群体性纠纷是影响浦东社会稳定的一个重要因素，在房地产纠纷中尤其突出。要改变目前纠纷到哪里则由哪个部门处理的被动模式，关键在于构建法院与其他部门之间的统筹协调机制。基层组织一旦发现有群体性纠纷出现的苗头时，应及时将相关情况通报法院及政府相关部门，法院可以通过诉前调解等方式适当提前介入，为矛盾双方提供专业化的法律服务。
　　4.在房地产金融案件的处理中，在严格依法办事的基础上协调好金融机构与弱势群体之间的利益平衡，积极预防金融风险。应当从创造良好的金融环境、建设国际金融中心的视角，依法保护金融机构的合法利益，预防因房价下跌引发的断供现象，规避因坏账、呆账上升引发的金融风险。这一过程中，也应当注意平衡社会弱势群体的利益，积极通过政府廉租房等社会福利的形式，妥善安排好弱势群众的基本生活。
　　▉银行等金融机构
　　1.建议银行等金融机构就诉讼中反映出的突出问题加强调研，及时采取有力措施堵住漏洞，从源头上防范金融风险。防范金融风险需要多方协力，金融机构在放贷过程中要提高金融防范意识。特别在法院反映的诸如“虚构买卖套取银行贷款”的骗贷问题上，建议金融机构认真调研，寻找堵住贷款漏洞的切实办法。
　　2.拓宽房地产融资渠道，改变以银行间接融资为主的单一融资途径，构建多渠道的房地产融资模式。目前单一的银行融资模式，已不能满足日益扩大的房地产融资需求，也不利于金融风险的防范与控制。浦东应充分利用金融中心建设的有利时机，发挥金融机构聚集浦东的有利位置，积极探索公司债、房地产信托、股权融资等多渠道融资途径，努力培育多样化的房地产融资市场。
　　▉政府相关部门
　　1.夯实基层调解基础，积极构建纠纷化解的缓冲带。
　　加强居委会等基层调委的作用，加强业委会与居委会之间的良性互动，真正使居委会和业委会起到业主与政府、业主与开发商、物业公司之间沟通纽带作用。业主论坛等社区网络，已成为影响业主行为的重要领域。不少矛盾的酝酿以及集体行动的组织都是通过社区网络实现的，政府要高度重视这一领域的建设，在加强监管的同时，引导业主论坛积极、健康的舆论氛围。
　　2.加大经济适用房的建设力度，健全相关法律法规的建设，稳定市场对房价的预期。大力发展经济适用房，使中低收入家庭的住房需求逐渐脱离目前的商品房市场，以社会福利的方式还富于民，舒缓因社会发展过快给基层民众在心理上、经济上造成的“边缘化”效应。加快经济适用住房等特殊住房的立法建设，稳定市场对房价的基本预期，防范房价波动过大可能给金融系统带来的冲击。
　　3.强化监管，从源头上保证房屋质量符合国家相关标准，积极建立有差别、多层次的房屋验收体系。建议相关部门加强监管，对发现的质量问题要求房地产商积极整改，有效降低房屋质量引发的纠纷。同时，政府应积极探索有差别、多层次的房屋验收体系，满足购房者日益多元化的房屋品质需求。
　　4.认真研究针对某些城市管理痼疾的新思路，强化行政管理，完善相关法规。合理运用政府之手与市场之手，提高中介机构的设立门槛，逐步淘汰管理混乱的中介机构，加强对大型中介机构的监管，积极建立限制准入的黑名单制度。积极向有立法权的部门提供调研报告和立法建议，克服立法过于滞后，使行政执法做到有法可依。
    来源 人民法院报   作者：上海市浦东新区人民法院课题组